房地产市场从新均衡到新发展

去年9月26日中央政治局会议部署促进房地产市场止跌回稳以来，“四个取消、四个降低、两个增加”等一揽子政策落地实施，综合运用金融和税收等手段，对需求端和供给端全面支持，严控增量、优化存量，大力实施城中村和危旧房改造，各地因城施策，政策效应持续释放，促进了房地产市场在新的均衡规模上持续修复、企稳。近期，面对复杂的内外部环境，房地产市场出现了一些波动。当前，要看到房地产市场自我修复加速、市场供求关系调整趋于新的均衡水平、行业发展新动能接续发力的良好态势，市场短期扰动不改止跌回稳的大势。

为促进房地产市场止跌回稳，去年9月26日中央政治局会议明确提出对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。“三量”调节是优化房地产市场供求关系的重要实现路径，其中“严控增量”是促进尽快实现供需新均衡的关键一环。

“严控增量”坚持当下治、长久立。一方面，对于商品住宅去化周期超过36个月的城市，要暂停新增商品住宅用地出让；去化周期在18个月36个月之间的城市，要先盘活存量用地才能新增供应。另一方面，积极推动建立“人房地钱”要素联动新机制，当前各地正在加紧编制“十五五”住房发展规划和年度计划，“以人定房、以房定地”，引导土地供应在总量、结构、空间、时序上合理匹配住房需求，建立房地产市场供需均衡的内在稳定机制。在严控增量政策下，地方政府主动收缩新增土地供应，同时市场自发调整，房企减少新拿地、减少新开工。根据有关统计，2025年全国住宅用地计划供应量同比下降20%，其中二线城市的降幅达到约30%。相应房屋新开工面积也随之收缩，今年1~8月同比下降约20%，待售面积连续6个月下降，严控增量效果显著。

本轮房地产市场调整是供求关系发生重大变化带来的中长期趋势性调整，这是在房地产发展阶段从增量为主向增存并重阶段转换的一个供求关系再平衡的过程。从销售量的边际变化看，新房销售量调整速度也在加速收敛，新建商品房销售面积累计同比降幅从去年9月的-17.1%收窄至今年7月的-4%，销售量日益趋向稳定在新的均衡规模。

目前，房地产市场的租售比日益趋近合理区间。有的一二线城市部分住房租金回报率水平已经回升到2%-3%，接近购房贷款利率水平，超过了当前10年期国债收益率水平，租金回报率的回升是房价止跌的重要支撑。同时，随着房地产市场的调整，房价收入比也在向合理区间调整，有的城市房价收入比已与国际同类城市水平基本拉平。

按照城市发展的一般规律，我国已经进入城市更新发展阶段。今年7月召开的中央城市工作会议做出了“两个转向”的重要判断，即“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，提出了走出一条中国特色城市现代化的新路子，要求坚持城市内涵式发展，这也是房地产转型发展的大方向。与此同时，房地产发展新模式正在加快构建，新模式的基础性制度加快健全完善，新模式将平稳、有序接替房地产发展旧模式。

城市更新的时代背景为房地产高质量发展提供了广阔的场景。当前，各地正在开展广泛探索，盘活低效用地，提升开发价值，促进区域产业升级和经济活力；在好地段加大安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”供给，以新的供给带动改善性需求持续释放；推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建等。坚定不移走内涵式发展、高质量发展之路，是从增存并重、迭代更新、服务赋能中寻求新机会、新动能、新价值，顺应城市更新发展阶段加快实现房地产转型升级，重塑房地产业价值链，形成房地产市场健康发展的持久内生动力。

据《中国建设报》