来源：保定晚报作者：时间：2026-02-03 10:05
案例回放：
2010年，张某因不符合当地购房政策（需缴纳满5年社保），与好友赵某协商“借名买房”——以赵某名义购买市区一套两居室商品房，购房款（首付+月供）全部由张某支付，房屋交付后也由张某一家三口实际居住，物业费、水电费等日常开支均由张某承担。双方未签订书面协议，仅口头约定“待张某满足购房政策后，赵某配合办理过户手续”。
2023年，该房屋被纳入拆迁范围，可获得拆迁补偿款230万元及一套安置住房。赵某见利益丰厚，突然反悔，主张自己是房屋登记的所有权人，拆迁补偿应归其所有，要求张某立即搬离房屋。张某多次与赵某协商无果，无奈之下诉至法院，要求确认自己为房屋实际权利人，拆迁补偿款及安置房归自己所有。
庭审中，赵某辩称房屋登记在自己名下，根据“不动产登记公示原则”，自己才是合法房主，张某仅为“借住”，无权主张拆迁利益。张某则提交了购房时的银行转账记录、近13年的月供还款凭证、物业费及水电费缴费单据，还有邻居的证人证言（证明张某一家长期居住），以及双方2021年的聊天录音（赵某在录音中承认“房子是张某出钱买的，只是挂了我的名”）。
律师观点：
根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。同时，《最高人民法院关于适用 <中华人民共和国民法典> 物权编的解释（一）》第二条明确，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
本案的核心法律问题是“借名买房”关系的认定及物权归属的确定。
借名买房关系的有效性：张某虽因政策限制借赵某之名买房，但购房款全部由张某支付，房屋由张某实际占有使用，且有聊天录音、缴费凭证等证据佐证双方存在借名买房的口头约定，该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定借名买房关系成立。
物权归属的判定：不动产登记仅具有“公示效力”，并非确定物权归属的唯一依据。本案中，张某提交的证据足以证明自己是房屋的实际出资人及使用人，不动产登记簿的记载（赵某为房主）与真实权利状态不符，因此张某应为房屋的实际权利人。
拆迁利益的分配：拆迁补偿款及安置房是基于房屋所有权产生的权益，既然张某是房屋实际权利人，相应的拆迁利益也应归张某所有，赵某作为“名义房主”无权主张。
处理步骤：
借名买房关系核查：法院对张某提交的银行转账记录、月供凭证、缴费单据等证据进行核查，结合聊天录音及邻居证言，确认双方存在真实的借名买房关系。
物权归属认定：根据“物权真实权利状态优先于登记公示”的原则，认定张某为涉案房屋的实际权利人，赵某仅为名义登记人，不享有房屋所有权。
拆迁利益分配：判令拆迁补偿款230万元及安置住房归张某所有，赵某需配合张某办理拆迁补偿的相关手续（如签字确认、领取款项等）。
证据准备：
出资证据：张某的银行转账记录（首付付款凭证）、近13年的房屋贷款还款流水，证明购房款及月供均由张某支付。
实际使用证据：物业费、水电费、燃气费等缴费单据（户名虽为赵某，但付款人为张某）、房屋装修合同及付款凭证、邻居的证人证言，证明张某一家长期实际居住使用房屋。
借名约定证据：张某与赵某2021年的聊天录音（赵某承认借名买房事实）、双方共同朋友的证人证言，佐证借名买房的口头约定真实存在。
政策限制证据：张某2010年的社保缴纳记录（未满5年，不符合购房政策），证明张某借名买房的合理性。
法院经审理作出一审判决：确认张某为涉案房屋的实际权利人，拆迁补偿款230万元及安置住房归张某所有，赵某需在判决生效后10日内配合张某办理相关手续。赵某不服提起上诉，二审法院审理后维持原判。
案例启示：
借名买房的风险防范：借名买房虽能解决政策限制等问题，但需签订书面《借名买房协议》，明确约定房屋所有权归属、过户时间、违约责任等内容，避免口头约定引发纠纷。
证据留存的重要性：实际权利人需妥善留存出资凭证（首付、月供、税费等）、实际使用证据（缴费单据、居住证明等），一旦发生争议，这些证据是证明物权归属的关键。
登记公示的局限性：不动产登记并非“绝对权威”，若有充分证据证明登记与真实权利状态不符，法院会优先保护实际权利人的权益，名义登记人不能仅凭登记主张物权。
若您遇到借名买房、物权归属争议等问题，可及时联系河北虹天律师事务所咨询维护自身合法权益。
邓文
